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提问：房姐好，非京籍，北京2套房，华纺易城北向2居（不满五）不便卖，朝阳捷座全东向3居，宁波小三居，宁大对面地铁（明年10月可以突破限售）想卖了朝阳捷座，换大的未来自主，想在4环周围，目前海淀住公司房，明年租房住，自有两套房品质差不想住，且没有教育资源，小朋友要上小学，不知买哪？想买望京觉得潜力无限，北京会横盘多久？如抵押大额贷款，继续横盘2-3年是不是太受伤？目钱年收入税后100W

回答：你好，北京未来会不会一直横盘?一定不会，就算不放松调控，通胀也扛不住啊，再说压抑太久必有一波行情，只是行情何时到来不能确定。现在置换合适吗?当然合适，投资绝迹只有刚需和置换的北京，长期横盘说明泡沫已经挤干，跌无可跌，房价已是谷底了。深圳，广州，上海已经相继大幅上涨，北京不缺购买力，只需要等待政策的放松，幅度会更大。事实上北京的重点学区和望京这些热门板块都有一波行情。在楼市调控期间，成交结构发生了变化，买房要求三年或五年社保，整个城市的新增购买力大幅减少，那剩下哪些人还在买房呢？三类人群：原住民户口一直在本市的移民社保买了很多年的移民相比新移民，以上三类人群本身大多已经有房，他们买房只是为了满足改善的需求，所以一座城市一旦限购，购买力主力就会从刚需客转换成改善客。海淀对非京籍很不友好，现在孩子这么多，海淀的非京籍被调剂的概率很大，小升初一定去渣中，非京籍应该重点考虑在朝阳区上学。嘉铭桐城，东湖湾，澳林春天可以关注。

提问：首次提问，计划近几个月购房，400万的标的。最好2居。不自住纯投资，计划持有5年1原本计划双井区域看了九龙花园华腾园百环家园，这个预算只能一居，均价快7万，感觉溢价较高2劲松附近农光里有2000年左右较老2居，均价不到6，但还没实际看房3还有劲松附近楼龄较老2居符合预算，但楼龄94左右，类似双花园西里，黄木厂6号院，是否要回避4苹果园北区公寓均价6，公寓是否要回避5除双井区域，望京团结湖金台超青也打算看看，主要在链家找房，感觉基本都比之前精华帖的参考价高一些，房龄20年内，符合预算的标的不多，而且大多数是1居。烦请推荐几个小区，或者有什么别的建议，1居是不建议购入么，谢谢

回答：楼龄90年以前的不建议看，以后出售下家贷款会有难度，94年的可以看，双花园西里可以看，团结湖和劲松的租金是最高的两个板块，可以关注下苹果园北区办公居多，房价涨幅较差，不建议看。还推荐看看丽景馨居、晨光家园、CBD传奇、炫特、酷特区。尽可能入二居，如果没有合适的，上车一居也可以

提问：新人首问，谢谢房姐；预算：900-1600w；首付400-700w；贷款：首房首贷；房源：尽量新，10年以后；地理位置：四环内，东侧北侧为优先考虑；地铁交通从家出行步行不超过1.5km，附近有成熟商业综合体，小区容积率不高于2.0，绿化面积超过30%；大小：110平方米以上；户型：三居室起，户型尽量方正，尽量能带一个院子+下沉空间或阳台房，家里有狗；朝向：南北；学区：名校学区，尽量覆盖小中高；税费：满五唯一或对方可以承担大部分税费；

回答：900-1600的跨度很大，选筹范围也完全不一样。期望学区比较好可以看看东城例如和平新城、新世界家园想兼顾学区+自住就看朝阳珠江帝景，嘉铭桐城（4环外5环内）另外学区和品质是要有个取舍的，很难兼顾

提问：美丽的房姐你好！新人首问，盼回答。本人非京户，已有满5年社保，目前手里子弹300-350，想在明年2021年年底之前，在望京及其外延区域购置首套自住房产。因之前已经有过异地贷款记录，且本人对居住品质的要求较高，正在研究以垫款+JY贷的方式，淘一淘800万左右的次新。目前单身，所以一居两居三居皆可（偏好两居）。核心的三个诉求：一是房屋和物业的居住品质，二是保值（预期每年5%以上涨幅）、以及过几年之后的出手难度，三是最好不要离地铁太远。想跟您咨询：1.此思路是否可行？如果希望买到想要的房子，是否还需要加预算？2.在上述望京及其外延区域有什么合适的楼盘推荐？3.在京东北角方向还有什么其他合适的区域&楼盘？（其他区域不太熟，北苑？东坝？亚运村？）感谢！

回答：你好，总价800左右，建议买望京板块内选择，推荐：北纬40度，澳洲康都，利泽西园，宝星园，大西洋新城，季景沁园，上京新航线新北苑也还不错，纯论档次，基本是新北苑润泽公馆、花语城、悦溪、福熙大道这几个总体算一个档次，各有千秋，每个人也有各自喜好；世华泊郡和国际城算一个档次，但国际城位置好户型小更优势一些。东坝推荐看奥园和常青藤亚运村学区溢价比较多，不太推荐

提问：房姐您好，请问丽都壹号目前的小两居（售价600）置换本小区三居（1000左右），是否能保值升值还是建议看其他区域？12号线开通后是否有升值空间？

回答：你好，丽都壹号在酒仙桥属于溢价标的，位置决定了升值属性不好，保值还凑合。我们买房是不断从普涨板块置换到领涨板块的过程，地段学位圈层都需要同步升级，资产升值速度才更快。1000左右建议关注望京板块。

提问：房姐你好，本人和老公刚结婚一年，有一套回龙观天露园的房子大概价值450万（贷款200），因工作地点在建国门，我们在单位附近租房子住，回龙观的房子出租，现在想考虑以后要怀孕生孩子，老人得来带孩子等，想买一个离单位不是特别远的，通勤时间能在45分钟以内，大小适中的房子（至少得大两居或者三居吧），目前手里有200。我老公有个思路，买个300万的小一居，比如在水碓子附近，红庙小区这些离金台路地铁站较近的房子，我们先住着，过两年要生孩子了再卖掉回龙观的，换一个大一点的。但是我倾向于卖了回龙观的，买一个650万左右的三居，看好崇文门附近比如绿景馨园（也算有个学区）、美华世纪（这个是同事推荐的，不知道有没有坑）。主要目的是想把手里200万换成房产保值，也是为了不用付租金，住自己的房子，房姐有什么好的建议？

回答：你们换一套大的更合适，不是北京户不建议买东西城学区。你们现在没孩子的情况，不用考虑学区。自住+保值更合适。由于政策变动所以学区晚买更好。600+建议看下青年汇佳园、CBD传奇、苹果社区、后现代城

提问：新人首次提问，户口vs工作居住证和换房问题两人自住75平大一居，因为理念希望孩子走国际学校路线.不考虑公立路线.考虑未来房子置换和身份问题:1.不考虑公立学校，户口是否有价值？您了解办理北京户口和工作居住证是什么价格？工作居住证可以买限竞房吗？有朋友说2个月内拿到京户，办好给钱您觉得靠谱么？有什么坑吗？2.国际学校费用高昂，我们担心未来支付不起孩子的学费，若有户口可以让孩子走公立路线，高中考国际班然后出国，费用可以大大降低，为保底选择.工作居住证可以实现私立转公立高中就读吗？（不高考）3.目前房子估价580到600左右（租金1万2，房贷月还款7700），租金高不想卖，老人可来住.稀缺纯南向大一居小户型，自住特别舒服，不知道是否具有持有价值？我们都没有首套资格，现金子弹预计800.在乐成国际学校附近想置备一个2室加保姆间或者三室，您有推荐的小区吗？最好没有学区溢价但有保值潜力.4.孩子爸爸马上上emba,毕业后不知道是否有落户资格？（涉及大量引起希望这条不要公开发表或者隐去问题12和4）

回答：1.限竞房的购买同普通商品房是一样的，工作居住证可以买。可以明确问下你朋友的操作方法，再判断是否靠谱2.进公立高中政策上不确定有点困难难度。可以高中争取考到好的私立高中读完出国，比如人大附朝阳或者建华这种的，或则小学初中公立，考进好的高中国际部更可行。3.可以看看天之骄子、九龙花园、苹果社区南区等4.毕业后能增加积分，没法直接落户

提问：新人首问。关注很久，房姐的专业最终吸引我加入了星球，现有难题，请房姐指点。家庭名下共2套：一套在大兴彩虹新城，已持七八年，底层九十四平两居，余贷80+；二套在融泽嘉园，六十六平高层一居（2022年底可卖），余贷50+。孩子2022年上小学，计划换到西城或海淀中等学区。带娃主力在魏G村上班。家庭年入60，手上目前子弹100。问题1.置换成本较高，应该现在出掉彩虹换到城里，还是2023年出掉融泽，小孩办转学？2.卖彩虹，满五不唯一，因工作不便LH，担心卖不上价，怎么将税费影响降到最低？无其他房票。3.目前倾向买海淀中等学区如中国农科院内，兼顾自住，买700万以上的两居，但融泽一居将来也不方便住，请问应该如何通盘考虑房产安排？

回答：1.卖彩虹换城里，小孩转学还是有点风险的。2.不能LH也不能赠予的话就没啥好的办法了，着急出售只能自己承担税费3.中国农科院可以，另外可以看下橡树湾。前期可以将融泽抵押掉，盘活资金填充子弹。

提问：房姐您好，新人首问，请问可以分析下门头沟长安街西沿线的南部新城VS顺义后沙峪，今后的发展前景么？目前纠结这两个区域（工作在二环，但今后跳槽去哪里都有可能）。

回答：后沙峪主要在于外籍人士和海归、PR人士多。择邻而居讲的就是这点，成气候。此外，国际学校环绕，导致租金水平很高。有人气，而且必须是高收入人群，才有充分的房屋金融价值。从城建和发展理念上来说，顺义要比门头沟高一个档次门头沟从大的板块上不建议买，没有独特优势，无基本面支撑，同时居住区交通也不便利，南部新城的规划也不成熟。

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