房企债务危机开始蔓延，多米诺骨牌效应出现。

在资本市场，房企已成惊弓之鸟，多家房企连续遭遇股债双杀。

12月14日，世茂遭遇股债双杀。

其中世茂集团暴跌21%、世茂服务暴跌逾30%，A股的世茂股份暴跌3%；

债券方面，“20世茂G4”暴跌60%后停牌。

看看今天，其他同行在资本市场的表现：

融创服务跌超18%，金科服务跌超13%，恒大物业跌超11%，浦江中国跌超10%，碧桂园服务跌超9%。

昨天，12月13日，世茂就已经遭遇了一波股债双杀。

其中，“20世茂06”跌54.08%、“20世茂G1”跌21.41%、“19世茂G3”跌20.29%、“20世茂G3”跌17.97%，“19世茂G2”跌10.81%

其实，早在11月5日，世茂就已经遭遇了一波股债双杀，世茂集团大跌13%，几只债券也暴跌，触发临停。

两个月内，世茂遭遇三次“股债双杀”。

世茂怎么了？兑付危机。

具体就是，今年12月17日即将到期的一笔3000万元中票，以及明年1月15日到期的公司债，世茂兑付出现了困难。

最新消息是，世茂，世茂集团正与国通信托商讨，希望把30亿元信托展期。

自从恒大爆发危机以来，大多数房企都陷入了困境，风险在房企内部不断发酵、传染。

恒大、富力、荣盛、中梁、佳兆业、禹洲和花样年等等同行，都摇摇欲坠。

01

政策改善了

房企为何还如此艰难？

从9月27日央行首提“维护房地产市场的健康发展”开始，监管就开始密集喊话，表示要“满足房地产企业合理融资需求”，并且对银行等金融机构进行了窗口指导。

效果也确实显著：

10月末，个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元。11月末，个人住房贷款余额38.1万亿元，当月增加4013亿元，较10月多增532亿元。

两个月新增个人房贷7494亿元，假设一半的人买了新房，这也意味着，监管通过“销售端”向房企输血3700亿元了。

再看债券融资。

11月，房地产企业在境内市场已经发行各类债券（含资产支持债券）共49只，较10月多发20只；发行面值总额达482.48亿元，比10月多263亿元，环比上升约120%。

都释放了这么多流动性了，为何房企还如此艰难？因为房企债务规模过于庞大，这些资金九牛一毛。

2021年上半年，TOP50上市房企有息负债合计6.37万亿元，按照7%平均融资成本计算，每年要还利息约4500亿元。

再扩大到80家，房企企的总有息负债规模为71185亿元。

7万亿啊！

现金有多少呢？2.68万亿元。

当前的现金只能够偿还42%的债务，缺口高达3.7万亿元。

我们再从另一个角度看房企债务，销债比。

一般来说，销售量和负债比例大于1风险就不大，龙头融创以前对自己的要求是1.5-2。

现在全行业啥情况呢？2021年上半年，TOP50上市房企权益销售额合计3.99万亿元，平均销债比为63%。

简单换算一下，大概还有2.38万亿的资金缺口。

因此，虽然政策放松了一些，但是比起动辄2万亿、3万亿的资金缺口，这个窟窿太难填了。

02

隐性债务高达数万亿

我们先看一下世茂。

世茂集团连续9年将净负债率维持在60%以下，而且根据监管机构划定的“三条红线”标准，世茂全绿。

也就是说，单从财务报表上看，世茂的财务非常的稳健，相当的安全。

可是就这样的一家房企，两个月内三次遭遇股债双杀，也出现了兑现危机。

问题出现在哪里？隐性债务嘛。

前一段时间，三棵树不是出了一个公告嘛，说某龙头房企“商票”出现逾期，涉及两家上市房企，金额高达5000多万。

这个商票，以及应付账款等无息债务，就是大家常常忽略的“隐性”债务。

为啥房企要用商票融资呢？因为商票和应付账款等，在会计科目上属于无息债务。

通过商票替代融资，房企能够调整负债结构，躲避“三道红线”的监管。

而且，商票的流程简单且便捷，无须备案、抵押、中介机构尽职审查等繁杂程序，且资金用途灵活，能够自主操作。

商票支付贯穿整个房地产产业链，从招标、开发建设、采购、设计、销售等无一例外。

差不多60%房企都使用商票进行材料采购，工程款支付等，40%房企不用商票主要在于企业资质太差，流通性低，市场不认可。

所以，这个规模相当大。

单单“应付”的隐性债务规模有多大呢？

截止到2021年三季度，前53家上市房企的应付票据及应付账款总和为1.44万亿元。

如果扩大到上市房企，应付带来的隐性债务多少呢？

截至2020年度，所有上市房企的应付账款及应付票据规模增至约3.54万亿元。

3.5万亿无息债务！

本来，前50家上市房企，有息负债的资金缺口就高达2-3万亿，再算上无息负债1.4万亿，差不多3.5-5万亿的缺口了。

这还没完，房企还有更多“表外”的隐性债务。

比如，合联营企业的债务、明股实债等等。

它们通过会计处理，伪装成长期股权投资等科目，体现在资产负债表的权益栏目里面。

此外，房企还会给其他企业进行担保等等，这些都是“隐性债务”。

这个规模究竟有多大呢？也不清楚，估计差不多也得上万亿。

所以，我们看到了，房企的有息负债7万亿+“应付”带来的隐性债务3.5万亿+伪装成权益的债务1万亿=负债总规模11.5万亿了。

现在房企的现金2.68万亿，权益销售额4万亿，大致粗略相减，有6.5万亿的资金缺口。

相比释放几千亿的流动性，这么大的缺口，怎么不就是杯水车薪呢。

03

涨价去杠杆？

这一轮民营房企债务危机爆发的原因，主要就是资金回流渠道受阻，现金流出现了问题。

1、大环境不好，房子卖不出去，降价也被地方政府阻碍，因此常规开发流程中资金回流面临阻塞。2、遭遇流动性危机的企业想低价卖项目，由于“三道红线”卡死，市场上也没有了接盘侠，因为谁接盘谁的现金流就可能会出问题。3、还是因为“三道红线”政策的影响，母公司融资受到严格控制，也融不到钱。

所以，民营房企的现金流陷入死循环，中大型房企相继爆雷。

现在，房企是怎么续命的呢？债务展期。

像前面说的世茂，解决方法就是，30亿规模的信托展期。

中国奥园、花样年、阳光城、北京鸿坤伟业等房企也是这个操作。

比如，11月29日，中国奥园展期1年，规模约1.5亿元；11月24日，中国奥园展期5.5亿元；11月22日，中国奥园展期8.16亿元。

所谓展期就是，债务到期了，还不上了，跟债权人说，你看我现在没钱，咱们把债务到期日往后推一年吧。

如果可以的话，我先支付你10%的利息，然后再支付80%。如果不同意，我就违约，事情搞大了，把我搞破产了，你本金也拿不到。

另一个续命的方法是，借新还旧。

比如，禹洲有一笔债券2022年1月份到期，手里缺钱咋弄？发一笔2023年到期的债券，用新借的钱还原来的欠的钱。

但是这个操作有一个问题是，利息越来越高，债务总规模越滚越大。

无论债务展期，还是借新还旧，都是把暴露的地雷重新在上面盖了一层土。

地雷还在那里，没有任何变化。

真正想拆雷，还是得靠房地产销售。但是，房地产行业又有买涨不买跌的特征。

因此，房企真正想拆雷，还得靠房价上涨。

这就是“涨价去库存”的升级版——“涨价去杠杆”。

当然，如果监管不够，不少房企必定会再次趁机“政策套利”，继续加大杠杆，使得债务继续膨胀。

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