文：任泽平精英团队

特别鸣谢：忘光松.张硕.刘煜鑫

中央财大高校刘淑冰对文中数据统计分析有奉献

房地产税试点总算来啦！2021年10月23日，全国人大常委会有关受权国务院办公厅在一部分地方进行房地产税改革创新试点工作中的决策（下称《决定》）。

1 房地产税试点的缘故

2 房地产税试点的计划方案

3 房地产税试点的危害

4 未来展望

5 它山之石：美国.美国.日本国怎样征缴房地产税

房地产税改革创新加速，近些年关键大会及文档中反复谈及房地产税，对比先前表态发言，此次《决定》进一步确定了房地产税试点的改革创新总体目标.执行途径.征缴目标等。

1 房地产税试点的缘故

第一，管控房地产业，认真落实“房住不炒”，提升享有阶段成本费。自2016年的中间经济发展工作会第一次明确提出“房住不炒”后，每一年政府部门工作汇报都为此定音当初房地产业。《决定》明确提出，“为积极主动有效推动房地产税法律与改革创新，正确引导住宅有效购物和土壤资源节省集约化运用，推动房地产业稳定建康发展趋势”。因而，本次试点地域应当以全国房价上涨工作压力比较大的网络热点城市为主导，例如长三角.珠三角.京津冀一体化等地域还有一部分地区核心城市；与此同时，扣减抵税总面积之后，针对投资投资房产的多一套房和豪宅别墅的征税幅度很有可能比较大。

第二，伴随着房地产业大研发时期渐近序幕，土地财政步履维艰，房屋交易时期来临，从土地财政向房地产税转型发展是必然趋势.形势所迫。依据第七次全国人口普查数据信息，2020年在我国居住人口规格的城市化率为63.9%，充分考虑2.8六亿民工在农村留守的亲属（在其中，出门民工16959数万人，当地民工1160一万人），假如可以完成民工市民化和基本上公共文化服务共享发展，在我国宽口径的城市化率己经做到75%上下，资本主义国家的城市化率广泛在80%-90%中间，迅速城镇化建设环节渐近序幕，土地财政步履维艰。依据大家的计算，土地资源加税款费用占房子价格的6成上下。依据国家财政部数据信息，2020年当地政府与房产有关收入总额：10.4万亿，其中国有土地出让收益8.4万亿，五个房地产业独有税收税款累计1.97万亿。2012-2020年土地出让占地区财政总收入的百分比由20.0%升至30.4%。2012-2020年土地交易收益和房地产业重点税累计占地区财政总收入从27.1%升到37.6%。

第三，地方财政告急，房地产税试点，健全地区行为主体税，提升地区平稳的税款来源于。在美国，地区的行为主体税是房地产税.所得税和个人所得税。当今在我国地区收益压力太大，根本原因当地政府隐性债务管控趋紧和房地产业低迷。2021年5月至今，房产销售快速降温，9月商住楼市场销售范围和交易额同期相比各自为-13.2%和-15.8%；土地资源大幅度流标，截止到10月17日，执行土地资源集中化供给的挂牌上市地快822宗，流标地快266宗，流标率达到32.4%，在其中北京市.广州市.杭州市.沈阳市流标率超50%。

第四，房地产为住户关键財富财产，房地产税改革创新法律有利于充分发挥其调整工资收入分派.减缩贫富悬殊作用，完成“实现共同富裕”。住户单位关键交纳收益税（工薪阶层所得的.劳务所得.稿酬所得.资产租用所得的等），直接税基本上为零。但在社会经济快速增加后，社会发展累积了大批量的总量財富，只靠薪水征税来调整贫富差距早已力不能及，征收直接税（主要是房地产税和财产赠与税）既能调整高收益，也可以为中低收入人群的社保给予流动资金适用。中国贫富差距处在较高质量，2019年中国收益基尼指数0.465，高过0.4这一警界线。財富差别在全球处在适中偏适度性.但迅速升高，2020年中国財富排名前1%住户占总资本的占比升到30.6%。

2 房地产税试点的计划方案

1）从税务稽查看，本次试点地域将以全国房价上涨工作压力比较大的网络热点城市为主导，例如长三角.珠三角.京津冀一体化等地域还有一部分地区核心城市。采用网络热点城市试点方法，除开技术水平降低以外，也有便是多元性降低，假如全国各地普征房地产税，必须完成全国各地房产实名和房地产业连接网络，而依据美国.韩.美国等工作经验，房产实名和金融业实名是当代国家治理的基本，既是经济改革也是政治体制改革。

2）从征税对象看，以房屋交易为基本征税的可能很大。先前上海市与重庆市试点实际效果未达预估的因素之一是其征税对象范畴过小，上海市仅对购买住房征税，重庆市仅对高档住房征税。伴随着一二线城市进到房屋交易时期，增加量住房增长速度变缓，征税对象将以房屋交易为基本。

3）从课税根据看，预估在我国房地产税试点将以销售市场评定使用价值为征税基本。根据资本主义国家.上海市重庆市计划方案的工作经验，有以虚似房租或销售市场评定使用价值为征税基本二种方法，预估在我国房地产税试点将以销售市场评定使用价值为征税基本，而且依据家庭主要成员总数.养育压力.生孕情况.特殊群体等给与抵税总面积或税收优惠政策。

4）从征收率看，很有可能由国务院办公厅划分征收率范畴.全国各地因城强化措施明确多元化征收率，且总体征收率不容易太高。依据资本主义国家及上海市重庆市工作经验，房地产税率关键采用超额累进税率.均值征收率方法，且征收率较低。先前上海市重庆市各自选用0.4%.0.6%两种和0.5%.1%.1.2%三档征收率，预估试点城市将因城强化措施，征收率一开始不容易太高。

5）从税收优惠政策看，很有可能采用首套房免税和免税总面积紧密结合的方法，与此同时对刚性需求及特殊群体免税。先前上海市试点计划方案的免税总面积是平均住房面积的2倍，预估本次试点将对免税总面积作出调节以扩张比例税率。

6）现阶段异议点主要是：因为买卖过程的房产契税.土地增值税等偏重，征收总量阶段的房地产税，能不能减少买卖阶段税赋，不然住户总体税赋提高比较大；如何解决表述民用型住房土地使用权证期限70年和房地产税的关联及合理化，70年之后该怎么办，能不能给住户平稳预估；发布时段的挑选，早期三道红杠.借款市场集中度管理方法.限购政策限贷等现行政策集中化颁布，当今房地产业和土地拍卖销售市场低迷。

3 房地产税试点的危害

因为本次房地产税征收以试点为主导，征税幅度一开始很有可能不容易很大，由浅入深。2018年美国美国各州房地产税具体征收率为0.27%-2.4%。可是，也需要避免 健身运动式“减碳”等重蹈覆辙。

短期内看来，当今房地产业市场销售口味淡.土地出让大幅度流标，因而房地产税在这个时段发布对销售市场工作压力很大，实际危害水平在于征税幅度。理想化的国家政策发布时段应该是房地产周期往上.销售市场火爆的情况下，如2015-2016年，销售市场和公司能接接住。自然，现行政策从科学研究.制订到落地式有周期时间。大家以前明确提出“房地产业是最硬实的泡沫塑料，争取着陆，防止硬着陆，用时间换空间”。

长期性看来，房地产税对实际范围的危害或是在于供给与需求。依据全球工作经验，在需求量很高和货币超发的情形下，税赋能够转嫁给，相反则没法转嫁给乃至提升地域销售市场工作压力。房地产业长久看人口数量.中后期看土地资源.短期内看金融业。依据大家的科学研究，将来中国人口数量将向城市圈城市群和地区核心城市聚集，人口数量注入和排出地域的房地产业将发生显著分裂，这在美国.日本国等均产生过（参照《中国人口数量大迁移》《中国城市优秀人才诱惑力排行：2021》）。依据大家《中国住宅总量汇报：2021》计算，2020年中国城区住宅套户之比1.09，一线.二线.三四线城市各自为0.97.1.08.1.12，中国住宅总体早已静态平衡，可是地区供需差别巨大，伴随着人口数量往城市圈城市群注入，将来仍遭遇住宅紧缺状况，但东北地区.大西北及其非城市圈城市群的低电子能级城市，因为人口数量迁入比较严重，不但早已发生提供产能过剩，并且将来产能过剩水平还将加重。长久看来，住宅体制改革的标本兼治之策是城市群发展战略.人地挂勾.金融业平稳和房地产税，进而完成供需平衡，以更改当今人地失衡.供需分离出来及其一二线房价上涨.三四线高库存量的难题。

4 未来展望

经全国人大常委会受权，预估将来房地产税将在全国房价上涨工作压力比较大的网络热点城市试点，幅度超过上海市和重庆市目前试点。试点后将逐渐扩围。《决定》明确提出，“本决策受权的试点限期为五年。时机成熟时，立即制订法律法规。”

伴随着房屋交易时期到来，从土地财政向房地产税转型发展逐渐运行。依据《中国住宅总市值汇报：2021》计算，2020年中国住宅总市值418万亿元，是GDP的4.1倍，占股债房总市值的66%。从住宅总市值与GDP的占比看，2020年中国为414%，高过美国.日本国.法国.美国.法国的的148%.233%.271%.339%.354%。2000-2020年中国住宅总市值从23万亿元提升到418万亿元，年平均提高15.6%；平均住宅总市值从1.八万元到29.六万元，年平均提高15%，高过平均GDP的12.3%；城区每人平均住宅总市值从4.五万元到43.4万元，年平均提高12%。

什么叫趁势？便是减少房地产业.金融业.文化教育.互联网技术等的盈利和垄断性，及其因此引起的以往长期性对民生工程和传统产业的压挤和成本费，大力推广加工制造业.硬科技.中国实体经济.新能源技术.新基建.金融市场等。近百年未遇之变局，也是近百年并未之大机会。认清这一大发展趋势，尤为重要。每一个公司每一个人最后全是时期的物质。

中国将来中远期遭遇三大挑戰：贸易战磨擦及挂钩风险性.社会老龄化高龄化加快来临.房地产业最硬实的泡沫塑料怎样防止硬着陆完成着陆。应对这三大挑戰，大家执行了一系列发展战略和制度调节，例如完成技术自强自立.处理“受制于人”技术性.股票注册制和北交所为“专精特新”服务项目.全力推动新能源技术和新能源车改革.放宽三孩.清除校外培训.延长退休年龄年纪.反垄断法和避免 资产混乱扩大.试点房地产税.三道红杠.借款市场集中度管控等。假如你挑选做正确的事，运势就在你这里。

5 它山之石：美国.美国.日本国怎样征缴房地产税

世界各国房地产税多种形式，现行政策不一。从计税依据看，关键有二种：一是以虚似房租为征税基本；二是以评定使用价值为征税基本。从征收率看，资本主义国家关键选用超额累进税率和平均征收率。从税收优惠政策看，资本主义国家关键选用税款抵税.延迟时间缴税.降税.设定起征点等方法。

1）美国土地资源.房子一体化征税，房地产税以评定使用价值为计税依据，评定使用价值与价值贴近，征收率根据当地政府“以支定收”明确。美国对土地资源.房子推行一体化征税方式，一般由郡政府部门统一征缴，随后调拨到对应单位。房地产税=评定使用价值