1-2 月百城土地成交建面累计-22%，成交均价累计-51%；主流房企拿地谨慎，TOP50 房企新增土地价值单月环比小幅回升

　　2022 年1-2 月，百城土地成交建面为1.6 亿平方米，累计同比-22.3%；成交总价为2,132 亿元，累计同比-61.5%；成交均价为1,301 元/平方米，累计同比-50.5%。

　　2022 年1-2 月，地方政府性基金预算本级收入8554 亿元，同比下降28.7%，其中，国有土地使用权出让收入7922 亿元，同比下降29.5%。

　　根据克而瑞统计数据，2022 年2 月，TOP50 房企新增土地价值(拿地金额)总计为736.5 亿元，单月同比下降60.3%，环比增加6.6%；TOP50 房企新增土地建面总计为503.8 万平方米，单月同比下降83.3%，环比下降69.6%。

　　土地成交能级城市分化加剧，受集中供地影响，一线城市土地成交均价提升明显按城市能级划分，2022 年2 月百城土地中一线、二线、三四线的成交建面分别为397 万平方米、1,943 万平方米、4,507 万平方米，单月同比分别-32.9%、-37.4%、-14.7%。成交总价分别为508 亿元、220 亿元、295 亿元，单月同比分别-32.3%、-78.4%、-64.5%。成交均价分别为12,802 元/平方米、1,130 元/平方米、654 元/平方米，单月同比分别+0.9%、-65.4%、-58.3%。其中，受北京2022 年首轮集中供地影响，一线城市土地成交均价提升明显。

　　其中，按城市能级划分，2022 年2 月百城土地中一线、二线、三四线的(住宅类)成交建面分别为161 万平方米、368 万平方米、567 万平方米，单月同比分别-36.9%、-75.8%、-70.9%。成交总价分别为480 亿元、50 亿元、141 亿元，单月同比分别-22.0%、-94.5%、-76.8%。成交均价分别为29,845 元/平方米、1,355元/平方米、2,490 元/平方米，单月同比分别+23.6%、-77.1%、-20.3%。土地成交溢价率方面，2 月一线、二线、三四线(住宅类)分别为4.5%、0.5%、0.8%(1 月为0.0%、5.7%、2.7%)。

　　投资建议：1)2022 开年以来，多方释放资金面积极信号，5 年期LPR 下调5bp，保障房贷款不纳入集中度管理，商品房预售监管资金新办法结构性纠偏，各大行提供并购融资支持，“α风险”修复进入执行阶段，房地产行业流动性持续舒缓。

　　2)在流动性舒缓的同时，我国的房地产金融审慎管理和“去杠杆”趋势仍将持续深化，部分前期过度激进房企的“α风险”仍有暴露可能，但我国房地产市场“β系数”健康稳定的总体趋势不会改变。坚持“杠杆适度、稳健经营、品质立身、有序发展”的优质房企将迎来“有序竞争”发展机遇，逐步引领我国房地产行业向“利润合理化、管理精细化、产品优质化、施工绿色化”迭代升级。3)2 月24 日住建部提出“满足合理的改善型购房需求”，3 月5 日全国两会政府工作报告明确“支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求”，我们认为后续改善房信贷支持有望提升，地产债发行有望放量。3 月16 日，国务院金稳委会议提出关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施。我们认为后续房地产行业公募REITs 发行有望破冰，首批最有可能的基础资产包括保障性租赁住房、商业地产等。4)近期市场对房地产板块关注度提升明显，看好优质龙头房企的长期表现，推荐万科A/万科企业，中国金茂、新城控股、保利发展、金地集团、招商蛇口、中国海外发展、中国海外宏洋集团、华润置地、龙湖集团、越秀地产。

　　风险分析：新冠疫情、经济结构调整等因素或导致行业发展不及预期，进而影响居民收入和信贷扩张；近期房企迎来偿债高峰，低信用房企债务违约风险增加。

（文章来源：光大证券）