板块持续回调：上周东北地产H 股物业指数收于5449.14 点，累计下跌6.82%；同期恒生指数累计下跌0.04%，恒生综指累计下跌0.73%；上周东北地产物业A 股指数收于1296.34 点，累计上涨9.75%，同期沪深300下跌2.14%，上证综指累计下跌1.19%。上周涨幅前三物管公司分别为特发服务(+28.28%)、中海物业(+25.89%)、华发物业服务(+14.50%)。

　　上周，保利物业、中海物业、绿城服务、碧桂园服务、旭辉永升服务、宝龙商业、金科服务、世茂服务、融创服务、新城悦服务、建业新生活、恒大物业获港股通增持，保利物业增持最多。截至上周，保利物业/中海物业/绿城服务/碧桂园服务/旭辉永升服务/宝龙商业/金科服务/华润万象生活/世茂服务/融创服务/新城悦服务/合景悠活/建业新生活/时代邻里/首程控股/ 雅生活服务/ 恒大物业港股通持股比例分别为64.63%/15.94%/8.53%/8.46%/10.92%/8.13%/11.76%/2.12%/9.41%/10.06%/8.01%/0.89%/3.14%/3.66%/2.07%/0.95%/7.46%。其中，保利物业周内获最多增持(+1.55%)。

　　公司动态：旭辉永升服务、新城悦服务、绿城服务、中海物业等多家公司发布年度业绩公告；航空工业曙光完成减持133.1 万股，不再持有招商积余股份。

　　行业新闻：南宁拟调整住宅前期物业收费；黑龙江首个住宅物业服务规范正式实施；宁波住宅小区物业管理条例正式发布。

　　投资建议：上周，多家物业企业发布2021 年度业绩。其中，旭辉永升服务2021 年实现营业收入47.03 亿元，同比增长50.8%，归母净利润6.17亿元，同比增长58.1%，完成2021 年初提出的全年增速目标50-60%，连续三年达成业绩承诺；在管面积1.71 亿方，同比增长68.3%，合约面积2.71 亿方，同比增长49.4%，规模延续快增；新增收并购合约面积1798万方，同比增长超4 倍，年内完成收购美凯龙物业等多家于细分业态、区域具备领先地位的企业，于市场供给充足、对价较低的阶段发力并购，加速规模扩张的同时，深化商写、体育场馆等业态的管理能力。此外，中海物业2021 年收入94.42 亿港元，同比增长44.3%，归母净利润9.84 亿港元，同比增长40.5%；新城悦服务2021 年收入43.51 亿元，同比增长51.8%，归母净利润5.25 亿元，同比增长16.2%；绿城服务收入125.66 亿元，同比增长24.3%，归母净利润8.46 亿元，同比增长19.1%。我们建议，中长期关注市场化外拓能力与单盘优化潜力，看好华润万象生活、碧桂园服务、旭辉永升服务、金科服务、宝龙商业；短期需评估关联方信用风险影响，辅以估值性价比的考量，看好保利物业、金科服务、新城悦服务、招商积余。

　　风险提示：物管费提价受阻；外拓不及预期；增值服务拓展不及预期

（文章来源：东北证券）